Dans le mémorable billet Doit-on avoir une copine et acheter un logement ou louer les deux ?, j’avais affirmé que la location peut être plus rentable que la propriété si l’on prend en compte l’ensemble des coûts, qu’il s’agisse d’un logement ou d’une copine. En ce qui concerne le logement, on peut l’exprimer en nombre d’années nécessaires pour que la somme des coûts afférents à la possession du logement finisse par être inférieure au cumul des loyers versés sur la même durée pour un logement équivalent — le résultat dépendant des paramètres concrets tels que le lieu, la surface, les taux en vigueur, etc. Un ami mathématicien — que j’appellerai Alexandre pour ne pas risquer de nuire à sa carrière académique si jamais l’on apprenait ses accointances avec les auteurs de ce blog mal famé — m’a fait remarquer que cette méthode de comparaison était légèrement inexacte (« complètement fausse », selon ses termes). La faille évidente, c’est que le logement acheté est susceptible d’être revendu ; il constitue bien un investissement et non une pure dépense. Lorsque l’on compare les durées de rentabilisation de son occupation, on se préoccupe du coût de la fonction logement, mais on omet le rendement du capital ainsi placé. Voici la méthode d’Alexandre :
Concernant l’achat et la location, l’idée est la suivante. On regarde ce qu’on paie chaque année en louant et en achetant, ramené à la valeur du logement. Quand on est locataire, ce qu’on paie est le rendement locatif brut. Quand on est propriétaire, ce qu’on paie est le coût du crédit ou de l’immobilisation du capital (ou une moyenne pondérée des deux), la taxe foncière et le coût moyen annuel des travaux. Il faut encore ajouter les frais de notaire.
Ce modèle est légèrement simpliste mais les différences non prises en compte sont à mon sens très minimes et peuvent être encore minimisées en choisissant bien le périmètre retenu pour les travaux.
Je te donne un exemple. À Paris, le rendement locatif brut actuel est d’environ 4%. Le coût du crédit actuel TAEG [NdlR : taux annuel effectif global, incluant assurance et autres frais] est autour de 4%. Une hypothèse très agréable est de supposer que le coût de l’immobilisation du capital est aussi de 4%, ça simplifie bien les choses. Mais pour certaines personnes, ça sera plus, et pour d’autres moins. Tu peux rajouter environ 0,2% de taxe foncière, et 1% de travaux divers (copro et intérieur de l’appart). On atteint donc environ 5,2%. Les frais de notaire renchérissent de 8% le prix d’achat, il faut donc multiplier par 1,08 le coût de l’argent. Note qu’au moment de la revente, il faudra soustraire les 8% de l’éventuelle plus-value, mais on n’a aucune idée quand on achète de comment évoluera le bien. Si on revend rapidement, les frais de notaire peuvent monter à 1% voire 2% de coût annuel. Au final, je penche pour une estimation des frais de notaire autour de 1%, à moduler suivant le profil de l’acheteur. On arrive ici à un coût de possession autour de 6%. Hors de Paris, la taxe foncière coûte plus cher, souvent autour de 0,5%. Et pour les travaux, c’est probablement plus aussi car la valeur des biens n’est pas artificiellement élevée. Et le rendement locatif est beaucoup plus élevé.
Tant que le rendement locatif brut reste assez en-dessous du coût de la possession, on n’a pas trop intérêt à acheter. Note que si tu décides d’acheter, le coût de la possession risque d’évoluer à la baisse via la renégociation du crédit (il peut aussi évoluer à la hausse dans un environnement de taux élevés pour ce qui concerne l’immobilisation du capital, mais ce n’est pas forcément quelque chose qu’on va scruter pour l’achat d’une résidence principale). Tous les autres paramètres évoluent très lentement, et en particulier le rendement locatif qui est bien encadré en France.
J’insère ici quelques mots sur le « coût d’immobilisation du capital », une notion peu connue du grand public. C’est, approximativement, ce que vous perdriez à investir votre épargne dans un projet immobilier plutôt que dans un autre placement (« c’est complètement faux », dira sans doute Alexandre). Ou, pour le formuler mieux, ce que votre épargne vous rapporte habituellement, comparée au gain éventuel que vous feriez en employant cette épargne pour l’achat d’un bien. Si vous étiez un investisseur, vous aimeriez que l’entrepreneur qui sollicite votre participation au capital de son entreprise vous promette un meilleur rendement que votre banquier. Sinon, à quoi bon sortir l’argent de la banque ? Dans le cas d’un projet immobilier, vous êtes à la fois le solliciteur et l’investisseur, mais cela ne change pas le questionnement de base : « Vaut-il mieux mettre mon capital ici plutôt que là ? » Notez bien : il s’agit de l’argent dont vous disposez, non de celui que vous empruntez (car pour celui-là vous n’êtes que le solliciteur, c’est la banque l’investisseur et elle se demande si ça vaut le coup de vous en prêter). Reprenons l’explication d’Alexandre :
Comme tu vois, le principal paramètre flottant est le coût d’immobilisation du capital. Il n’est pas très pertinent dans la majorité des cas (80% d’endettement en moyenne dans le marché immobilier). Je dirais que 4% est un peu exagéré, surtout pour un investissement « pilier » sur lequel on veut peu de risques. Je crois qu’un rendement obligataire typique en France aujourd’hui, net d’impôts, doit tourner autour des 2,5% ; et un rendement locatif typique, net d’impôts, est peut-être autour des 3%. On peut donc pondérer suivant sa situation le coût de l’argent et le mettre à 2,5% ou à 3%. Dans ce cas, et si on achète pour longtemps, devenir propriétaire à Paris devient acceptable… mais uniquement en cash !
Et la copine dans tout ça ?
Quand on est célibataire, on paie en temps contraint la conversion de sa force de travail en rémunération nette et en prélèvements obligatoires. Quand on est en couple, vient s’ajouter le temps consacré à l’entretien de la relation qui peut représenter plus qu’un doublement du temps contraint, le coût du mariage si l’on formalise la relation et, probablement, le coût du divorce à venir. Si la compagne est relativement jeune, on peut négliger le coût des travaux.
Ce modèle est bien sûr simpliste mais la diversité et l’amplitude des inconvénients supplémentaires dépassent largement le périmètre retenu pour ce billet.
Prenons, comme dans le billet antécédent, l’exemple d’un « gars qui a noué une relation à tout point de vue agréable avec une fille », et mettons que cette histoire se passe à Paris. Le gars s’appelle Antoine et occupe une profession haut de gamme telle qu’ingénieur, médecin ou cadre — c’est à dire le minimum dans la capitale pour ne pas dormir dans une studette entre un mini-réfrigérateur et un sanibroyeur. Antoine est théoriquement aux 35 heures par semaine mais en fait plutôt 40. En outre, désireux d’améliorer ses conditions de vie en passant un jour du F2 au F3, et de se constituer une épargne pour plus tard, Antoine exerce une seconde activité en lien avec la première, telle que consultant, enseignant ou administrateur. Comptons 4 heures hebdomadaires de plus. Si l’on accorde à Antoine 8 heures de sommeil quotidien, il bénéficie de 68 heures de liberté par semaine (nous ne comptons pas son travail domestique comme un temps contraint car il vit dans un appartement trop petit pour que ce soit important et c’est un garçon).
Un jour (ou, plus probablement, une nuit), Marie-Odile entre dans la vie d’Antoine et, bientôt, ils vivent ensemble. En semaine, Antoine consacre désormais 6 heures par jour à Marie-Odile : conversation, courses, tâches domestiques soudainement triplées, services divers, fréquentation de l’entourage de la demoiselle. Le samedi et le dimanche, il s’offre une heure de course à pied et profite d’une heure d’absence de sa copine pour souffler. Le reste du weekend est généralement organisé selon les désirs nombreux et changeant de celle-ci : sorties, pas sorties, grand ménage, renouvellement des fringues, des meubles, de la décoration, coup de main à sa pote qui déménage, anniversaire de son ex, etc. De plus, Antoine met les bouchées double dans son travail, anticipant le coût des attentes de Marie-Odile : davantage de place, de confort, de voyages et, éventuellement, un enfant si elle décide de ne plus sauver la planète. On peut estimer que le temps réellement libre d’Antoine est tombé à 14 heures par semaine, dont une grande partie est obtenue en flânant sur le trajet retour du boulot.
Tant que le rendement érotique brut demeure subjectivement supérieur à la masturbation, Antoine peut être satisfait de son coûteux investissement. Il est cependant inévitable que ce rendement évolue à la baisse — même en introduisant des jeux de plus en plus bizarres. Il est très difficile de renégocier les termes de son investissement relationnel sans provoquer une rupture assortie de violentes pénalités affectives. La nature même de ce type de contrat est de moins en moins claire en France : à quoi s’engage-t-on l’un envers l’autre ? Dans quel but ? À quelles conditions ? C’est tout de même curieux de s’investir autant sans bien savoir pourquoi !
Comme vous le voyez, le principal enjeu est l’immobilisation de votre capital-temps. Sur le marché sexuel contemporain, la relation de couple s’avère un investissement considérable, pas si bien rémunéré en satisfactions qu’on le croit, et présentant un risque élevé. Le temps que vous y investirez sera indisponible pour vous accomplir, alors que les investisseuses vous évalueront justement sur vos accomplissements. Au contraire du marché sexuel traditionnel, où les femmes devaient parier assez tôt sur un mari quelque peu prometteur, le marché actuel est d’une liquidité totale qui les incite à changer d’investissement relationnel en fonction des résultats et des phases de leur existence. En conséquence, l’homme désirant nouer une relation à long terme pour fonder une famille doit trouver un compromis délicat entre le temps nécessaire à s’accomplir et se valoriser sur le marché, et la fenêtre de fertilité limitée des investisseuses potentielles. Pour ceux qui renoncent à une telle entreprise, la situation est bien plus facile : la relation de couple, dans les conditions actuelles, est hors de prix. Le coup du soir est d’un rendement amusement/inconvénients imbattable. Cependant, si une belle opportunité se présente, on aurait tort de ne pas la saisir… en limitant prudemment son exposition au risque, en particulier son engagement économique ! Quoi que vous choisissiez, faites-le en fonction de votre propre intérêt. L’amour n’est, hélas, pas contagieux, et rien dans les mœurs ni dans le droit actuels ne vous garantit contre une cruelle déconvenue.
